开发商逾期交房且延期办证，购房人可同时主张违约责任

房屋买卖活动中，买卖楼花类期房，开发商很少有按合同约定期限交房，与按合同约定期限办证的，通常是这两类情形同时出现。购房方对于开发商逾期交房与延期办证，非购房方责任导致的时，能否同时要求开发商承担违约责任？——经常有购房人如此咨询律师。

现实判例

浙江省宁波市中级人民法院发布有“（2014）浙甬民二终字第470号”《周某、俞某与某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书》，是较为典型的购房人同时主张开发商承担逾期交房与延期办证承担违约责任的案例，本案例后来作为了最高法院公报案例。

本案有两个争议焦点，一是涉案房屋是否交付，这个争议焦点非本次讨论问题，在此略过；二是违约责任的承担，即原告主张同时要求本案被告开发商同时承担逾期交付房屋及延期办理产权证的双重违约责任。

被告某房地产开发有限公司辩称：

即使认定构成违约情况下恳请按照法律规定适当减少违约金；

合同中的条款（补充协议第6条第2款）“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同等”为由，认为即使认定被告逾期交房，那么逾期交房屋权属证书时间也应当相应的顺延。”

对于被告方提出的上述辩称，人民法院认为：

对于被告辩称的第一点，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。从双方订立《商品房买卖合同》的目的来看，原告与被告某房地产开发有限公司之间关于逾期交房和交付房地产权属证书的违约金约定更具惩罚性质（惩罚性违约金），换言之，是合同双方对于违约所约定的一种制裁。本案中，原告已按照合同约定将购房款5162730元全部支付给被告某房地产开发有限公司，为防止被告某房地产开发有限公司怠于履行其合同义务，敦促其及时履行交付房屋和交付房地产权属证书的义务，违约金仍应按照合同约定计算。

对于被告辩称的第二点，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该格式条款系被告方提供，其内容显然置原告方的利益于不顾，导致其权益处于不确定状态，免除了被告方按时交付房地产权属证书的义务，应当为无效，故被告某房地产开发有限公司不能因为双方有此条款的约定而免除其逾期交付权属证书的违约责任。

律师评析

购房人发现开发商逾期交房不是购房人原因造成的（如房屋质量合格，但购房人拒绝及时收房）责任时，一般情况下是可以要求开发商承担逾期交房违约责任的；逾期交房情形发生后，根据“商品房买卖合同”指导范本，一般合同里会同时约定开发商延期办证的违约责任条款，因开发商原因逾期交房后，会出现延期办证情形。此时，购房人是可以主张要求开发商承担逾期交房与延期办证的双重违约责任的。

吴跃飞律师   2020.01.09