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农民在宅基地上建房,《建筑法》管得着吗?

作者:吴跃飞律师

2020-07-15   132次
 
 农民在宅基地上建房,《建筑法》管得着吗?

 

农民袋子里有了钱后,自建房屋的经济能力提升,首先想到的就是将自己宅基地上旧房子翻建。许多农民是在城镇的建筑工地上赚到的钱,他自己回家建房时,就会想到:我在农村宅基地上建房,《建筑法》会不会管我?这确实是一个值得法律职业者考虑的事情。

 

咨询事例

 

咨询者:“律师,我是北方人,计划在家里乡下的宅基地上建房。可是,我想到一个事情,那就是我们乡下农民在自己的宅基地上建房,受不受《建筑法》管?在什么样的情形下会受《建筑法》管?在什么样的情形下不受《建筑法》管?”

 

律师:“你这个问题确定是一个现实问题,建房如果受《建筑法》管,会受诸多的限制,包括农民在宅基地上建房。据本律师所知,根据《建筑法》第二条的规定,在中国大陆地上的所房屋建设活动,《建筑法》均有权管得着。但是,根据《建筑法》第八十三条第三款规定,农民建低层房屋不受《建筑法》管。”

 

咨询者:“那么,什么叫低层房屋?能否提供相关的法律定义?”

 

律师:“据我掌握的资料,与此定义相关的涉及一个国家标准,一个部门规章(规范性文件)。国家标准是指《民用建筑设计通则》,其中有规定,即一至三层为低层住宅;前建设部曾发布有一个规范性文件《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》(建质[2004]216号),认为农民在宅基地上建房在两层(不含两层)以上时,要受《建筑法》的管制。当然,本律师认为这个规章的此类规定违反了上位法《建筑法》的规定,此文件中此规定是否有效,存疑。因此,本律师认为农民在宅基地上修建三层(含三层)下的房屋时,不受《建筑法》管。当然,有些地方会有地方性规定,对于建筑面积也有要求,即当上到一定面积的农民宅基地建筑时,也属于《建筑法》管的对象。”

 

法律条文

 

《建筑法》第二条:“在中华人民共和国境内从事建筑活动,实施对建筑活动的监督管理,应当遵守本法。本法所称建筑活动,是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。”

 

《建筑法》第八十三条:“省、自治区、直辖市人民政府确定的小型房屋建筑工程的建筑活动,参照本法执行。    依法核定作为文物保护的纪念建筑物和古建筑等的修缮,依照文物保护的有关法律规定执行。    抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动,不适用本法。”

 

《民用建筑设计统一标准》GB50352-20193.1.2款规定:住宅建筑按层数和高度分类:一层至三层为低层住宅,四层至六层为多层住宅,七层至九层(高度不大于27M)为中高层住宅,高度大于27M为高层住宅。

 

综合上述三个法条或技术标准,农民在宅基地上修改三层及三层以下住宅时,《建筑法》管不了。

 

律师评析

 

当代中国农民修建房屋在三层及以下层数时,虽然不受《建筑法》管,但不代表可以游离于其它法律管理之外。立法者在制订《建筑法》时将农民在宅基地修建三层及以下房屋不受《建筑法》管,这体现的是立法者的智慧,因为如果要求农民所有的宅基地住宅建筑均要受《建筑法》管,一是农民建房时的条条框框管制太多,增加农民负担;二是即使如《建筑法》中的第二条所言,对中国大陆的所有建筑活动均要受《建筑法》管,地方政府可能依此规定对农民作出一些不明智且十分严苛的规定,会增加农民的建房成本;再者,农民的法律意识尚较薄弱,当《建筑法》要对农民建三层以下房屋要管时,农民们也会不当一回事时,政府想管,也没有太多的办法,最终影响的是法律的权威。

 

当《建筑法》对于农民在宅基地建三层及以下房屋不管时,农民将此类房屋建设发包给普通的无施工资质的手艺人或非手艺人,就没有法律障碍。相关分析,未完待续。

 

湖南朝晖律师事务所  吴跃飞律师  吴宏飞律师  肖标晖律师  2020.07.15