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最高法判例:同村村民之间置换宅基地也需要征得集体组织同意

作者:吴跃飞律师

2020-07-16   821次
 

最高法判例:同村村民之间置换宅基地也需要征得集体组织同意

 

根据法律规定,一个行政村为一个农村集体经济组织,行政村下属多个村民小组。现实中,所属村民小组不同的村民之间经常流转宅基地,这种流转行为,是否需要征得村民小组同意与村委会批准才能合法合规?

 

咨询事例

 

咨询者:“律师,咨询您一件事,即我们乡下农村中的村民之间置换宅基地,需要征得批准吗?”

 

律师:“法理上需要村委会批准。而现实中是需要各自的村民小组的其他大部分村民同意。因为,据我所知,农村里的大部分土地,及宅基地是按各个村民小组各自管理的,法律上说是村委会管理,实质是各村民小组各自管理着各自辖区的宅基地与土地、山林。”

 

咨询者:“那意思是说,即使同一村民小组的村民之间置换宅基地不要征得批准?还是同一个村但不同村民小组的村民之间置换宅基地才需批准?”

 

律师:“我的理解,与现实中的操作是同一个村但不同村民小组的村民间置换宅基地时,是肯定需要征得村委会同意。至于同一村民小组间流转宅基地是否需要批准,法理上是需要批准,但实际操作中可能各地有所不同。否则,国土局可能会不予批准相关行政许可。”

 

最高院判例

 

最高人民法院发布有“2019)最高法行申7188号”《高心起、赵先菊资源行政管理:土地行政管理(土地)再审审查与审判监督行政裁定书》,在裁定书中认为:

 

本院认为,根据《中华人民共和国土地管理法》及《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004]234号)等规定,国家对农村宅基地的分配实行申请报批制度,以落实“一户一宅”的政策。因此,宅基地在同村村民之间流转,也必须首先征得集体经济组织同意。

 

因此,最高法认为山东省高级人民法院(2018)鲁行终1211号行政判决并无不当,裁定驳回再审申请人的再审申请。

 

律师评析

 

《国土资源部印发<关于加强农村宅基地管理的意见>的通知》(国土资发〔2004234号)于2020年废止,但是根据《国土管理法》、《村民委员会组织法》的规定,以及各省级政府规章,甚至辖区的地级市颁布的规范性文件,村民之间流转宅基地,需要征得集体组织的批准。所谓的集体组织,可以理解为村民小组。

 

许多辖区的地级市政府,颁布有“农村村民住房建设管理办法”,对于规范村民流转宅基地均有详细的要求与规定。如《益阳市农村村民住房建设管理办法》中有如下规定:

 

“第五条   严格执行‘规划先行、先批后建、一户一宅、建新拆旧’的农村村民住房建设管理原则。”这个原则性规定,即要求任何形式的宅基地流转均要得到批准。

 

“第二十一条   村民符合住房建设申请条件,经村民小组、村民委员会同意,并经乡镇人民政府审核确认,在自愿原则下可以购买本集体经济组织内村民的住房,买卖双方应当在合同生效并自住房实际交付后三十日内办理房屋产权和宅基地使用权的变更登记。”此处规定,即使是购买宅基地上的房屋均要征得批准。

 

湖南朝晖律师事务所  吴跃飞律师 吴宏飞律师  肖标晖律师  2020.07.16