外来人员在宅基地建的房屋拆迁时应如何补偿——最高法判例给答案

现实中，外来人员在农村宅基地上建房的现象不在少数，此类房屋有一个显著的特征是，许多房屋建成前、中、后均没有合法合规的建房手续，一般是定性为违法建筑。当此类房屋需要被政府征收时，就肯定会遇到拆迁补偿问题。

咨询事例

咨询者：“律师，十年以前，我在一城市郊区农村好友承包的土地上建了一栋小平房，现在面临着拆迁，征收办与我沟通了几次，要征收我的这房屋，但是补偿标准只有其他当地村民房屋的三分之一。我内心上十分不同意，想问一下律师您，我这类情形，如果遭到强拆，去诉讼，获得法院支持的可能性大吗？”

律师：“是否有建房手续？你不是该村村民吧？”

咨询者：“肯定没有合法的手续，也不是本地村民。”

律师：“如果是这样，即使去诉讼，获得法院支持的可能性较小。我个人认为，适宜于尽量争取到最大额经济补偿后，适时同意拆迁为上。中国法律，一般情况是不保护非法建筑者权益的。”

最高法判例

最高人民法院发布有“（2019）最高法行赔申123号”《刘松宝、刘如色错误执行赔偿行政赔偿赔偿裁定书》，此案例就是一典型的外来人员在农村他人宅基地上建房被拆迁后，房屋权利人不服拆迁提起诉讼，历经一审、二审与再审，法院均没有支持房屋权利人的诉求；房屋权利不服再审裁定，又向最高人民法院申诉。最高法作出申诉裁定：驳回申诉人的申请。最高法的理由如下：

一、二审判决三亚市政府按照补偿方案赔偿刘松宝等三人生活困难补助和搬迁奖励费共计42万元，主要事实清楚，证据确凿，适用法律、法规正确，审判程序合法，本院予以支持；

刘松宝等三人主张，涉案房屋是王咸悦等三人在其宅基地上进行危房改造所建的合法住宅，刘松宝等三人已取得涉案房屋60年的使用权，应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，赔偿被征收房屋价值、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、补助和奖励费；

但是，如前所述，国家赔偿仅对违法行政行为造成的合法权益损失予以赔偿。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第二款和《海南省城乡规划条例》第四十一条的规定，刘松宝等三人的户籍不在海坡村委会，未经审批程序在他人宅基地上合作开发建设房屋，其分得的享有60年使用权的房屋属于违法建筑，对于违法建筑当然不能按照法律规定对合法建筑的补偿项目和标准予以补偿。其上述主张缺乏法律根据，本院不予支持。

律师评析

对于非法建筑需要被拆迁时，建筑所有人需要及时适当做出明智的选择，根据现时期的法律规定，非法建筑，尤其是非本村村民所建的非法建筑，更加难以过硬的合法资本主张过高的拆迁利益。行政诉讼虽然是按件收费，随意提起相关的行政诉讼，不费灯芯但费油，需要支付律师代理费，开支金钱成本不说，还会讼累。

湖南朝晖律师事务所  吴跃飞律师  吴宏飞律师  肖标晖律师  2020.07.17