男女婚前个人房产，双方结婚后，稍不注意，是十分容易变为夫妻共同房产的，这些情形有些是产权方主动自愿改变的所有权，有的是法律规定的。一般有如下三种典型情形。

第一种，夫妻财产约定

一般情况下，民商事法律关系中，如百姓个人之间的交往中，只要双方约定的内容不违反法律强制性规定，均以约定的效力优先于法定。根据婚姻法第十七条至第十九条的规定，夫妻通过财产约定的方式，约定婚前个人财产为夫妻共同财产的，为夫妻共同财产。

根据现行有效的司法解释，夫妻双方对于约定的财产，一般不能反悔，除非双方协商变更约定。

第二种，婚前赠与

赠与是一种无偿转移财产的有效行为，赠与的法律后果是财产所有权发生转移，但是赠与完成标志是需要办理产权变更登记手续，这样赠与方才不能把已经送与对方的财产再要回来。

在结婚之前，恋人之间总会有一些财产相互赠与的行行为，有钱人一方更会是送房、送车，以博红（蓝）颜一笑。

如果，赠与产权没有办理产权变更登记手续，赠与方极可能是随时可能撤回其赠与决定的，受赠与方需要及时督促赠与方去产权登记部门及时办理产权变更登记手续后，赠与才成为铁定事实。

第三种，婚前一方购置，婚后共同还贷

本类情形的典型特征是夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，并登记在付首付款一方，婚后用夫妻共同财产还贷。对于此类房产所有权的确认，双方有协议时依协议，无协议时，实务界至少有两种观点。

观点一：房产归原登记者个人，夫妻共同还贷部分及共同借贷期间的房产增值部分归夫妻共同所有，离婚时不进行产权分割，但需将夫妻共同还贷期间的借款额及房产增值额的50%补偿给不取得产权的另一方。这种观点，较为普遍，也较为符合“婚姻法司法解释三”中第十条的规定。

观点二：房屋产权归夫妻双方，夫妻需离婚分割时，未登记在产权证人一方需向另一方支付首付款，及婚前该方偿还的贷款及房屋增值部分。有如此观点的理由是认为：“婚姻法司法解释三”中第十条规定的“人民法院可以判决该不动产归产权登记一方”，采用的是“可以”的表述，而非“应当”，说明人民法院对此有自由裁量权；尤其是当情形为房屋贷款已偿还完毕的情形下，更加有必要如此处理。

律师评析

需要高度注意夫妻财产约定与赠与区别：

第一，赠与以交付、办理过户为生效要件，动产需交付之后，不动产过户以后才发生财产所有权转移后果，在动产交付、不动产办理过户之前赠与方随时可以反悔；而财产约定直接产生财产所有权转移的效果，不以办理房屋过户、财产交付为生效条件，当事人可依据夫妻财产约定主张所有权。

第二，财产约定可以在婚前，也可以在婚后，如果是在婚前约定的话，双方的约定需到结婚日生效；如果，约定后双方未结婚，则约定不产生法律效力。

第三，在形式上，夫妻财产约定一般需要采用书面形式（如果双方在诉讼过程中均认可也可以），属于民事法律行为，直接转移财产所有权；赠与在形式上无特别要求，生效要件是需要办理产权过户手续。

吴跃飞律师、吴宏飞律师、肖标晖律师   2020.02.26